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문재인 대통령이 올해 신년사에서 부동산 투기 근절과 집값 안정에 대한 강력한 의지를 밝혔지만 현실은 정 반대로 가고 있다. 지금까지 21번이나 정책을 쏟아냈지만 집값 안정 효과는 그 때뿐, 시간이 지나면 다시 투기수요가 높아져 집값 상승이 반복되고 있다.
많은 전문가들은 규제만으로는 집값안정화에 한계가 있다고 지적한다. 수도권에 개발호재들이 이어지는 상황에서 규제책을 쏟아내도 그동안의 학습효과로 시장참여자, 특히 현금부자들의 기대감을 막을 수 없다고 강조한다. 지난 5월 용산 철도정비창에 8000가구를 공급한다는 발표 후, 주변 부동산이 들썩이고 경매시장까지 뜨거워지고 있는 것도 이 때문이다. 이에 국·공유지 주택공급에 한해서라도 토지임대부 방식 등 공급방식의 공공성을 확대하는 방향으로 가야 한다는 목소리가 커지고 있다.
서울 도심 노른자땅인 용산에 8000가구나 공급되는 것은 미니신도시급으로 이중 6000가구가 일반분양되어 시장참여자들이 관심이 벌써부터 뜨겁다. 정비창 부지는 코레일이 70% 소유이고, 30%가 국·공유지로 땅값이 싸서 민간 매각의 기존 방식이면 천정부지의 시세차익이 날 것이라고 기대하고 있는 것이다. 땅은 공공이 그대로 소유하고 건물만 민간에 분양하거나 임대하는 토지임대부 방식으로 하면 땅값이 빠지니 실수요자는 내집마련 비용이 훨씬 줄어들게 된다.
그동안 공공은 사유지를 싸게 사서 택지조성 후 민간에 매각하고 그 비용으로 적자를 보전해왔다. 민간은 사업수익을 위해 투기수요를 높이는 방식으로 마케팅 해왔다. 하지만 정부가 ‘투기와의 전쟁’에서 이길 각오라면 적어도 국·공유지의 주택공급에 한해 토지불로소득으로 연결될 ‘고리’를 사전에 차단해야 하지 않을까. 더욱이 수도권 국·공유지는 민간에 매각하면 투기수요를 막기 힘들다.
특히 토지임대부 방식은 종합부동산세와 초과이익환수제 등과 토지공개념에 뿌리를 두고 있다. 개발이익 환수, 국유재산 활용, 주택구매부담 인하 등을 목적으로 해 투기수요 근절과 집값 안정이라는 정책목표를 달성할 수 있는 좋은 수단이다. 토지공개념은 앞서 2018년 정부개헌안에 포함된 내용이며 여당 역시 주장한 바 있다. 이미 네덜란드, 영국, 싱가포르 등에서도 제도화됐다. 공사의 적자가 문제라면 해외사례를 참조할 수 있다. 정부가 출범 초부터 외친 ‘투기와의 전쟁’이 물거품이 되지 않으려면 최소한 국·공유지 주택공급 패러다임을 전환할 때이다.
