[기자의눈]‘획기적 공급대책’, 공공성 강화한 패러다임으로 대전환해야

설 연휴 전 '시장 예상 넘는 공급대책' 발표 예고
기존 분양·임대 공급방식, 투기 억제 한계
공공성 강화한 '지분형주택·토지임대부' 등 공급 패러다임 대전환 불가피

건설부동산부 박지숙 기자

정부가 오는 설 연휴를 앞두고 ‘특단의 공급대책’을 마련한다고 밝힌 가운데, 어떤 공급대책이 나올지 관심이 집중되고 있다. 특히 문재인 대통령이 신년기자회견에서 “투기 억제 기조는 유지하면서 시장의 예상을 넘는 특단의 공급대책”을 내놓겠다고 언급한 후, 김태년 더불어민주당 원내대표도 “획기적인 공급”을 약속해 공급물량뿐 아니라 공급방식에도 관심이 모아지고 있다.

정부는 지난해 역세권 고밀도, 공공재개발·공공재건축 등을 통한 주택공급 확대를 밝힌 바 있어 이를 토대로 한 구체적인 내용이 나올 것으로 예상되고 있다. 하지만 이 방안들은 그동안 규제로 묶었던 용적률을 완화해 물량을 확충하는 것일 뿐, 기존 공급 패러다임이 바뀌지 않아 ‘시장의 예상을 넘는’ 수준이라고 보기 힘들다.

역세권 고밀도 개발과 공공재개발·공공재건축은 용도변경 등을 통한 용적률 상향으로 층고를 대폭 올려 주택공급을 늘리는 방안이다. 500%가 최고치였던 역세권 일반주거지역의 용적률을 최대 700%까지 올라간다. 문제는 서울 역세권이나 재개발·재건축 지역의 용적률 상향만으로 시장이 안정될 수 있는가이다. ‘획기적인 공급’, ‘시장의 예상을 넘는’ 수준의 공급대책이 되기 위해서는 기존의 분양, 임대 공급의 패러다임을 해체하는 수준이어야 한다.

현재 부동산 시장참여자들은 3040이 주축을 이루며 다양한 플랫폼과 정보로 빠르게 움직이고 있다. 각 지역마다 부동산 커뮤니티가 있고 온갖 정보들을 주고받으며 집단지성으로 정부의 대책들을 곧바로 분석하고 규제 사각지대를 찾아낸다. 이런 시장참여자들을 상대로 예상 가능한 수준의 공급 대책으로는 시장 안정화는 요원하다. 기존 재건축·재개발을 통한 공급 확대는 개발이익환수 장치를 마련한다 해도 투기 수요를 막을 수 없는 근본적 문제를 안고 있다. 때문에 그동안 논의됐던 지분형 분양주택뿐 아니라, 토지임대부 공급방식을 통해 공공의 역할을 강화하는 패러다임 전환이 필요하다.

토지임대부 주택은 토지는 공공이 갖고, 건물만 분양하는 공급유형으로 분양받는 사람은 매년 공공에 시장 가치 상당액의 토지임대료를 내고 평생 자가(自家)로 살 수 있다. 특히 지난해 발표한 용산정비창 1만 가구 공급을 공공분양 방식으로 설계한다면, 아파트값을 낮출 뿐 아니라, 시장안정화에도 기여할 것이다. 여기에 4월 서울시장 재보선에 나서는 더불어민주당 예비후보인 박영선 전 중소벤처기업부 장관과 우상호 의원이 토지임대부 방식 등을 통한 공공분양주택을 내세웠다는 점에서 공급 패러다임 전환이 그리 멀지 만은 않아 보인다.

무엇보다 ‘부동산만큼은 반드시 해결하겠다’는 의지를 다졌던 문재인 대통령의 임기가 사실상 1년 조금 넘게 남은 만큼 이번 공급대책이 공급 패러다임을 ‘획기적’으로 바꾸는 마지막 찬스일 것이다.